En 2019, Marrakech est devenue une destination phare pour les touristes occidentaux (1) : pour des raisons de proximité géographique ou linguistique, pour le soleil et pour le dépaysement, pour la sécurité, pour la créativité de l’artisanat et du « fait main » au top des tendances, pour la gastronomie et pour la fête, pour les activités outdoor : golf, polo, équitation, randonnée, waky, quad, moto, trial…, pour les événements privés inoubliables (mariages, anniversaires…), ou professionnels et politiques (incentive, coaching, compétitions sportives, conférences, sommets…), pour ses festivals (Marrakech du Rire ou FIFM pour ne citer que les plus célèbres), pour ses compétitions internationales (WTCR et Formule E au Grand Prix de Marrakech, Polo : Marrakech Polo Patrons Tour, le tennis avec le seul événement ATP du continent africain, le Judo et sa compétition de championnat du monde depuis 2017, le Nomads Run avec déjà 8 éditions et pour partenaires les hôtels les plus prestigieux de Marrakech : Mamounia, Royal Mansour, Fairmont, Oriental Mandarin, et son départ du no moins prestigieux hôtel de charme, insolite et plus confidentiel La Pause, sur le somptueux site lunaire du Désert d’Agafay, à 30 minutes de Marrakech.)… Marrakech attire massivement les étrangers du monde entier, et notamment un tourisme chic, branché et discret.

Retour au début des années 2000 : les Riads deviennent un « must have », ces vieilles bâtisses pleines de charme, cachées au détour des ruelles, organisées autour de leur patio, ces carrés de ciel bleu, au cœur de la fourmilière de la Médina. Si calme et apaisant. On négocie pour rien, le coût des travaux de rénovation est raisonnable, et le résultat est l’aboutissement d’un rêve.

Les prix explosent (jusqu’à 30% par an de 2000 à 2008), portés par une tendance immobilière montante en Europe et aux Etats-Unis.

Les Marocains, puis les étrangers, vendent leurs Riads, maisons de charme et maisons d’hôtes et encaissent de confortables plus-values.

2008, la percée :

La crise aux Etats-Unis s’annonce. Les robinets des prêts se ferment. Certaines banques font faillite. De nombreux particuliers sont en situation de faillite. L’Espagne est durement touchée. L’Italie crée de nouveaux impôts. La France entre en récession. Les agences immobilières de Marrakech en ressentent immédiatement l’effet : les acheteurs étrangers se font rares.

Parallèlement à cette rupture économique mondiale qui a secoué les marchés immobiliers occidentaux, et faisant écho au marché des Riads à Marrakech, un risque politique et social majeur, local celui-là, naît : le Maroc connaîtra-t-il son printemps arabe ? La Tunisie d’abord, puis l’Egypte et la Libye, entrent en révolution… S’ensuit le chaos dans ces pays… En février 2011, les Marocains sortent dans la rue. Sa Majesté le Roi Mohamed VI réagit en Monarque éclairé. Le peuple s’apaise… Certains investisseurs étrangers se demandent cependant si le Maroc est un pays sûr. Ils doutent beaucoup avant d’investir. Notre agence immobilière se voit régulièrement demander si le Maroc restera stable. Bien sûr, nous l’espérions, mais qui pourrait nous le garantir ?

Troisième facteur de crise du tourisme et de l’immobilier : Daesh et ses attentats en Europe. Quel rapport avec le Maroc me direz-vous ? Ces attentats pénalisent injustement le tourisme au Maroc et à Marrakech. Les Marocains ont mauvaise presse aux yeux de certains occidentaux. Ils ressentent un danger à se rendre au Maroc. Pourtant le Maroc est un pays très sûr. Un attentat a eu lieu sur la place Jemâa el Fna en avril 2011, faisant 17 morts. Depuis, le ministère de l’Intérieur traque sans cesse les groupes terroristes. Les services secrets marocains ont été salués et remerciés (2), notamment par le ministère français de l’Intérieur pour leur aide probante et aucun autre attentat n’a eu lieu au Maroc depuis.

Néanmoins, une forme de terreur règne et constitue un frein supplémentaire à l’investissement des particuliers dans les riads.

Les prix commencent à baisser à partir de 2009, mais on parle toujours de coup d’État immobilier, c’est du cas par cas.

Puis d’année en année, le marché baissier s’installe, et de 2008 à 1017 c’est entre 10% et 50% de baisse selon les biens : zone, quartier, localisation dans le quartier, état et niveau des prestations. Les biens les plus mal lotis sont ceux qui se déprécient le plus.

Il faut attendre 2016 pour que la confiance revienne. L’organisation sans faille de la Cop 22 redonne un nouveau souffle au blason de Marrakech. Sur les télés du monde entier, on découvre une ville lumière, musulmane et paisible.

A partir de 2017, c’est le retour confirmé de la confiance. On ne demande plus à son agence immobilière si les prix vont encore baisser ou si le Maroc risque une déstabilisation politique.

Les investisseurs peuvent choisir leur bien parmi un choix complet, la qualité et les prix s’accordent. Le marché est à nouveau dynamique.

De 2008 à 2016, le marché des petits investisseurs privés étrangers connaît une récession (les acheteurs se raréfient et les prix au m2 chutent), mais les investissements institutionnels et les grands privés du monde entier continuent d’affluer. Le Maroc en général et Marrakech en particulier poursuivent leurs efforts d’amélioration.

Les infrastructures ont été une priorité durant la décennie 2008/2018. La médina de Marrakech en est un bon exemple : les anciens égouts ont été entièrement refaits, la pression d’eau est digne d’une métropole moderne (finis les chaudières à eau et les réserves d’eau qu’il fallait inclure dans les rénovations et constructions de nouveaux riads) et le réseau électrique alimente une demande pourtant multipliée par 3 (Ah on est loin du 31 décembre 2004 où toute la médina était à la bougie, faute d’électricité par incapacité à fournir la demande). Des travaux de fond ont été réalisés. Le plan de la ville est révisé pour faciliter la circulation, le parking étant lui-même en forte croissance. Les routes sont élargies, sécurisées. Les pistes sont goudronnées pour désenclaver les villages. Le réseau téléphonique et internet est au premier plan dans et autour de la ville de Marrakech.

Une des conséquences de ces améliorations structurelles : quand on achète un riad à Marrakech aujourd’hui, on en profite sans le savoir.

En 2018, les acheteurs de biens dans la médina se multiplient : petites maisons traditionnelles à rénover, maisons de charme 0 travaux à prévoir, riads et maisons d’hôtes de luxe : tout se vend à nouveau, du style le plus traditionnel au plus contemporain. Fin 2018 et début 2019 : la tendance se confirme et se renforce. Un nouveau boom est là : les acheteurs reviennent, du monde entier, avec tout type de budget : le cœur de marché de 100 000 à 260 000 euros, mais aussi des investisseurs plus importants visent des maisons d’hôtes autour de 8 chambres autour de 1 000 000 euros. Le ROI parle de lui même, entre 12 et 25% net…alors aucune hésitation !

Ils sont confiants, motivés, enthousiastes et heureux de trouver leur bonheur. Ils ont le choix, beaucoup de biens sont sur le marché. Le marché est hyper qualitatif et début 2019, les prix ne se sont pas redressés.

Alors n’hésitez pas à venir nous rencontrer, notre agence immobilière se trouve dans la Médina et notre expertise s’est construite sur le terrain depuis 2001!