2000 – 2022 : Etat du marché des Riads à Marrakech

L’émergence d’un marché

Jusqu’au début des années 2000, l’immobilier à Marrakech est un marché intérieur, les ventes et les achats se font entre marocains, et les prix sont très bas. Jusqu’à cette date, seuls quelques étrangers, principalement des artistes, des industriels et des politiques, tous des aventuriers avec une âme de poète, sont amenés à s’offrir un palais des mille et une nuits : Bill Willis, Guerrand Hermès, Eve Ruggieri, Alain Delon…

Le marché immobilier à Marrakech a commencé à se transformer avec la mode des riads, née au début des années 2000. Les étrangers, européens (les français en tête représentent plus de 70% de ce marché) pour la plupart, mais aussi quelques américains, canadiens et même australiens commencent à arriver en masse pour acheter une maison traditionnelle ou un riad et le restaurer.

(Benkirane G., 1990, Marrakech, demeures et jardins secrets, ACR, 336 p.)

Express 2001 : https://www.lexpress.fr/actualite/monde/afrique/la-ruee-vers-les-riads_492784.html

En 2000 – 2002, Quelques émissions TV et articles de presse lancent l’engouement, Capital sur M6, entre autres, en France.

L’exotisme à 2 ou 3 heures d’avion. Passer du monde moderne au moyen âge devient possible (« Vous avez la montre, nous avons le temps »)! S’offrir une pause. Etre soi-même acteur d’un rêve en se mettant en scène dans un décor grandeur nature. Et bien sûr le soleil, le soleil, le soleil.

Les prix d’achat sont très bas pour ces européens dont le référentiel est le prix de l’immobilier des grandes villes d’Europe. Un palais de 400m2 sol, offrant un rez-de chaussée avec patio jardin, un étage et une terrasse, pour une surface développée de plus de 800m2 se négocie autour de 500 000 francs, soit 75 000 euros…A cette époque d’ailleurs, le montant des travaux est bien supérieur au montant de l’acquisition!

Jusqu’en 2008/2009, la flambée des prix est exponentielle. Entre 20 et 30% par an !

La plupart des propriétaires proposent des chambres à louer dans leur riad, à des prix élevés, souvent sans rapport avec la qualité de l’hébergement et des services fournis, mais s’offrir une chambre dans un riad à Marrakech est alors un must.

Les hôteliers alarment les autorités qui se penchent sur cette concurrence informelle et déloyale. Une loi sort qui règlemente les maisons d’hôtes. Mais elle ne frêne pas l’arrivée de nouveaux investisseurs. En 2007/2008, la moitié des acquéreurs étrangers arrivent pour ouvrir un riad en maison d’hôtes : soit ils l’achètent clés en main, le marché immobilier des riads proposant dorénavant des biens titrés, rénovés et classés et exploités en maison d’hôtes, soit ils achètent des riads à rénover qu’ils aménagent dans le but de les faire classer en maisons d’hôtes. A cette époque, le moindre riad de 5 chambres avec salles de bains, sur 200m2 sol, correctement placé dans la médina, se vend entre 500 000 euros et 600 000 euros. Les investisseurs se « professionnalisent » et réfléchissent plus leur investissement, qui n’est plus « une paille ». Mais qui pense alors que l’immobilier va connaître une crise ? Les investisseurs rêvant de riad arrivent toujours nombreux et enthousiastes.

La, ou plutôt, les crises

La crise économique : l’annonce de la crise aux Etats-Unis, le gel des crédits, quelques faillites bancaires à travers le monde…la crise en Espagne, en Grèce, puis en Italie, en France…Voilà la première secousse qui ébranle l’engouement massif des européens pour la Médina de Marrakech et en conséquence, qui stoppe la flambée des prix des riads.

La crise sociale : les printemps arabes : en parallèle, les pays du Maghreb subissent les uns après les autres leur révolution : la Tunisie en tête, l’Egypte ensuite et la Lybie. Seuls le Maroc et l’Algérie y échappent. L’Algérie, qui était alors encore sous le choc des tueries perpétrées par le Front Islamique du Salut, et sous la main de fer de l’Armée, nourrie par la rente que constitue la vente du pétrole, l’Algérie donc n’a pas bougé.

Le Maroc non plus, mais pour d’autres raisons, à la fois plus nobles et plus durables, nous semble-t-il. Sa Majesté le roi du Maroc, commandeur des croyants, progressiste et éclairé a parfaitement joué son rôle ces dernières années, malgré les crises et la tourmente.  Et il bénéficie d’un atout de grande importance : il est parfaitement légitime pour son peuple.

Le Maroc n’a pas connu de révolution, mais pourtant, nombre d’investisseurs étrangers ont eu peur que cela n’arrive… Deuxième secousse. Le nombre de transactions baisse et les prix commencent aussi à baisser.

La crise sécuritaire : les attentats en Europe ont pris le relais : France, Angleterre, Belgique, mais aussi Etats-Unis, Canada, Syrie, Lybie, Russie…

A partir de 2010 et pendant plus de 3 ans, Daech et son Etat Islamique ont réussi à instaurer un climat de peur. Climat peu favorable aux voyages en général et aux séjours en terre musulmane en particulier… Les étrangers boycottent ou ont tout simplement peur des pays musulmans, tous confondus. Troisième secousse. Les acquéreurs se font plus rares et les prix continuent à baisser.

Certains propriétaires de riads commencent à paniquer. Vendre, vendre… Qui n’a pas alors un ami, ou même un proche de sa famille qui déclare qu’il faut être fou pour oser venir au Maroc, alors ne parlons pas d’investir! L’heure est à l’amalgame. Le Maroc et Marrakech sont devenus « dangereux » dans l’esprit de nombreux étrangers. Marrakech est black listée, voire carrément boycottée!

Heureusement certains amis et connaisseurs du Maroc gardent la tête froide. Mais le tourisme connait une baisse et les investissements aussi.

Pourtant nous savons que le Maroc est un des pays les plus surs du monde. Il l’a prouvé lors de plusieurs événements internationaux et en particulier en organisant avec brio la COP22. Cette date marque enfin le retour de la confiance pour le Maroc. (les nombreux articles à l’étranger vantant l’efficacité des services secrets marocains, ainsi que leur contribution remarquée auprès des services français, anglais et espagnols tisse à nouveau l’image d’un pays ami et totalement « fréquentable »). Les nombreux ponts diplomatiques tissés par le Royaume…Le travail du Ministère du Tourisme… En France et en Europe, la presse et la télévision recommencent à vanter les beautés et richesses culturelles du Maroc. Touristes et investisseurs commencent alors à revenir, et à revenir motivés et sans craintes.

2018 : la reprise ! Nouvel engouement pour les riads !

A partir de 2017, la vision qu’ont les étrangers du Maroc change petit à petit. Le Maroc a prouvé qu’il sait prendre conscience des chantiers importants pour sa population et qu’il sait gérer les crises de son pays. La classe moyenne marocaine se développe. Le pays est resté stable. Des signes qui sont interprétés positivement par les investisseurs étrangers.

La crise en Europe fait place à l’embellie économique : l’Espagne sort de la crise, la France et l’Italie donnent les premiers signes de sortie de crise…

L’écho des attentats en Europe s’est tu.

Les trois facteurs ayant déstabilisé le marché immobilier à Marrakech ont disparu ou presque.

2017 marque le retour de la confiance. Confiance généralisée des touristes et des investisseurs. Depuis Septembre 2017, le nombre de transactions augmente à nouveau. Et le début d’année 2018 promet une très belle année immobilière. De 2009 à 2017, les prix étant redevenus attractifs et cohérents avec la valeur réelle des riads proposés, les acquéreurs de riads rénovés et à rénover reviennent en nombre et en confiance. Les gros budgets réapparaissent aussi. Investir plus de 700 000 euros dans un riad dans la médina de Marrakech n’est plus considéré comme une folie.

Depuis 2018 le marché du tourisme aussi bien que le marché immobilier en Médina sont en forte croissance. La crise du covid n’y a rien changé. Seules les périodes où le Maroc était fermé pour cause de protection sanitaire ont marqué des pauses dans les transactions immobilières. Pauses brèves, puisque chaque période d’ouverture était marquée par une activité intense en terme de signatures de ventes de riads. Nous avons été étonné mais forcé de constater que le tourisme en médina a mis plus de temps à se relancer que l’immobilier!

Nous abordons Septembre 2022 avec confiance. Les signaux du tourisme sont au vert. Les plannings de réservation sont déjà bien remplis pour les mois à venir. Et les ventes de riads devraient continuer sur un bon rythme. Notre agence Côté Médina est prête. Nous avons la chance d’avoir un bon réseau, une bonne réputation établie depuis de nombreuses années (deux décennies en fait!), une bonne notoriété auprès des marrakchis de naissance et d’adoption, nous rentrons donc régulièrement de nouveaux mandats de vente, qui nous permettent de répondre à une demande large, diverse et exigeante. Régulièrement nous mettons en ligne de nouveaux biens que nous avons sélectionnés et négociés pour vous!

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