Maisons d’hôtes, mode d’emploi !

Maison d’hôtes ou maison à louer en exclusivité ? Quel est le bon choix ? Quelle est la réglementation ?

Vous souhaitez investir dans la médina de Marrakech et vous souhaitez une bonne rentabilité ? La Médina de Marrakech est le bon choix. Proximité, charme, qualité de vie et forte affluence touristique plus de 9 mois de l’année sur 12… C’est un cocktail rare !

Comment choisir entre Maison d’hôtes (MH) et Maison à usage d’habitation louée en exclusivité (de type « Airbnb ») ?

Si vous êtes toujours en activité dans votre pays d’origine, que vous avez peu de temps à consacrer à votre projet de riad et à sa gestion locatives, que vous souhaitez y passer quelques semaines par an et que vous souhaitez obtenir un bon retour sur investissement, alors c’est la formule de type « Airbnb » qui vous répondra à vos attentes.  

Vous louerez votre riad en entier, vous emploierez 1 à 2 personnes max, vous paierez votre impôt annuel sur les revenus locatifs au Maroc (vous ne serez pas doublement taxé par votre pays d’origine si vous êtes français ou espagnol par exemple), vos charges d’entretien et charges courantes (eau, électricité, internet) et basta ! Vous pourrez le gérer vous-même très facilement ou faire appel à un service de conciergerie, qui coûte en général 20% des revenus locatifs.

On peut espérer entre 8 et 15% brut de retour sur investissement.

Les biens de cette catégorie auront le plus souvent de 2 à 4 chambres, et les prix de vente pour des biens clés en mains seront le plus souvent entre 300 000 et 600 000 € selon les quartiers et les prestations du riad.

Inconvénient : une réglementation encore trop floue si l’on veut être parfaitement en règle. De nombreux vides juridiques persistent encore, malgré les annonces régulières dans la presse depuis plusieurs années : comment obtenir une autorisation d’exploiter ? Quid des fiches de police et cahiers de police qui sont pourtant une obligation pour tous les hébergements touristiques classés (et donc réellement encadrés par la loi comme les hôtels et MH) ? Quid des assurances, etc… ?

Vides juridiques dont tirent avantage, notamment, les propriétaires étrangers non-résidents au Maroc, jusqu’à présent. Comment ? Pourquoi ? Parce que l’état marocain n’a pas encore réussi à percevoir systématiquement les taxes sur le profit de ces revenus locatifs.

Si vous désirez vous installer au Maroc ou que vous avez plus de temps à consacrer à votre projet, vous pouvez vous intéresser aux maisons d’hôtes. Gestion comptable, gestion du personnel, gestion commerciale. C’est un travail à part entière.

Vous aurez créé une SARL d’exploitation, vous aurez des rdv mensuels ou trimestriels avec votre comptable, vous gérerez une équipe d’au moins 3,5 personnes, vous aurez des taxes diverses à régler : TVA, boissons, enseigne, taxe de séjour, etc…Vous aurez probablement l’usage d’un « channel manager » pour gérer vos plannings de réservation, vos promotions, etc…

Vous pourrez louer à la chambre ou en exclusivité, vous vendrez des repas et des boissons, des excursions, des massages, etc…

On peut espérer entre 20 et 25% de retour sur investissement.

Les biens de cette catégorie auront de 5 à 10 chambres en général (quelques rares riads disposent de 15 et jusqu’à 20 chambres), et les prix de vente se situeront entre 500 000 et 2 000 000 €.

Ces riads dits Maisons d’Hôtes font l’objet d’un classement par l’administration marocaine, ils peuvent offrir de 4 chambres avec sdb à 20 chambres avec sdb. Une maison d’hôtes doit disposer de cet agrément maison d’hôtes, sinon, ce n’est pas une maison d’hôtes.

Jusqu’à présent, il y avait deux catégories de MH : 1^ère catégorie et 2^ème catégorie. Tous les riads ayant reçu un agrément avant Janvier 2026 présenteront un classement de ce type.

Si vous recherchez une maison d’hôtes clés en main, vous demanderez en premier lieu si le riad dispose bien de l’agrément maison d’hôtes (celui-ci doit obligatoirement être affiché dans l’entrée du riad, soit-dit en passant).

Faut-il exiger du vendeur un permis d’habiter ou pas ? Les maisons d’hôtes les plus anciennes ont été classées sans obligation de présenter un permis d’habiter. Le bien étant titré par ailleurs, il n’y a pas d’obligation légale à fournir un permis d’habiter.

Si le riad a été entièrement reconstruit, ou si il a fait l’objet de gros travaux de restauration (avec transformation du gros œuvre), le vendeur disposera obligatoirement d’un permis d’habiter. Il vous remettra l’original du plan Ne Varietur et du permis d’habiter à la signature de l’acte de vente.

Comment conserverez-vous le classement existant ?

Soit en rachetant les murs ET le fonds de commerce (dont la valeur est incluse dans le prix de vente du riad maison d’hôtes) soit en rachetant le bien immeuble ET les parts sociales de la SARL d’exploitation du riad (dont la valeur est incluse dans le prix de vente du riad maison d’hôtes).

Rachat du fonds de commerce VS rachat des parts sociales – Avantages et inconvénients 

Achat murs et fonds : vous achèterez les murs en tant que personne physique ou en SCI (selon vos besoins de gestion successorale) et vous créerez une SARL d’exploitation entre le compromis de vente et l’acte de vente, pour le rachat du fonds de commerce. Cela vous permet de conserver le nom d’enseigne et le classement MH.

Les frais notariés à prévoir : 7% sur la valeur du bien immeuble + 9% sur la valeur du fonds de commerce.

Vous aurez obligation de présenter à la Wilaya ou à l’office du tourisme un dossier complet de votre SARL, afin que le dossier de votre nouvelle société remplace celui de votre vendeur, auquel est adossé le classement maison d’hôtes. Et depuis quelques mois, les services administratifs vont exiger un plan Ne varietur et un permis d’habiter, comme pour une nouvelle demande de classement MH.

Vous devrez changer les abonnements eau et électricité, télécom. Vous devrez changer les RIB auprès de vos prestataires. Vous devrez mettre en place un tas d’opérations administratives et risquez de rompre la continuité paisible de l’exploitation.

Contrairement à une idée reçue, bien que vous ayez créé une société nouvelle, vous ne bénéficiez pas d’exonération pendant 5 ans de l’IS sur le chiffre d’affaire en devises et vous ne bénéficierez pas de l’exonération de la taxe professionnelle pendant 5 ans. En effet, il est dorénavant considéré par les services des impôts que bien qu’une SARL nouvelle ait été créée, elle reste dans la continuité de l’exploitation d’un fonds de commerce déjà existant.

Bilan : vous démarrez avec une société nouvelle, mais à quel coût ?

• Création de la SARL : au moins 10 000 dhs
• Frais notariés sur vente fonds de commerce : 9%
• Lourdes démarches administratives pour se mettre à jour au nom de la nouvelle société
• Risque de perturbation de la continuité de l’exploitation auprès des plateformes de réservation

Achat bien immeuble et parts sociales : vous devenez propriétaire des murs par l’acte d’achat notarié du bien immeuble et vous devenez l’exploitant de la MH par le rachat des parts sociales.

Les frais notariés à prévoir : 7% sur la valeur du bien immeuble + 0% sur la valeur des parts sociales

0 frais comptables ; tout étant à la charge du vendeur qui dépêchera son comptable pour fournir tous les éléments comptables clé pour vérifier que la société est saine.

Éventuellement, mais nous le conseillons fortement, un forfait à prévoir avec le notaire pour son concours dans la vérification des points importants, pour avoir un contrôle sérieux des réponses apportées par le cabinet comptable du vendeur.

Une garantie de passif d’au moins 6 mois à 1 an, pour vous garantir d’éventuelles surprises de charges dues par le vendeur et exploitant de la SARL avant votre acquisition.

Un travail sérieux de décorticage de la SARL du vendeur sera à faire avant la signature du compromis de vente et surtout entre la signature du compromis de vente et de l’acte de vente final. Mais dès la signature de l’acte de vente final, vous serez en place, dans votre riad maison d’hôtes, prêt à poursuivre l’exploitation.

Dans ce cas, vous serez dans une continuité totale, paisible, sans démarche administrative, sans difficulté. Et vous économiserez 9% de frais notariés que vous auriez à régler en acquérant le fonds de commerce.

Un exemple de démarche administrative :

Pour être en règle, TOUT exploitant de maison d’hôtes doit avoir obtenu un registre d’hébergement touristique (communément appelé « cahier de police ») auprès de la préfecture de police de Marrakech (quartier de la Wilaya). Et tout exploitant doit déclarer ses fiches de police quotidiennement (état civil et durée du séjour pour chaque hôte reçu) et faire viser mensuellement son registre d’hébergement touristique qui demeure dans les services de police.

Comment obtenir ce cahier de police ? Voici les pièces demandées :

• CV des associés
• Statut de la société légalisée et enregistré
• Registre du commerce (dit modèle J)
• Certificat négatif au nom de la maison d’hôtes et de la société
• Certificat de patente (taxe professionnelle)
• Décision de classement + autorisation d’exploitation
• Contrat de bail ou contrat de gérance libre ou certificat de propriété
• Gérant : photocopie de la CIN ou carte de séjour ou passeport + 4 photos
• Personnel : photocopie de la CIN + 2 photos chacun
• Registre d’hôtel vierge
• Specimen de fiche de police
• Chemise cartonnée

Dans le cas où vous aurez acquis le fonds de commerce, vous devrez fournir toutes ces pièces, mais avant cela, vous devrez en plus avoir obtenu la mise à jour du fonds de dossier adossé au classement MH auprès de la Wilaya, en y déclarant votre nouvelle SARL.

Dans le cas du rachat des parts sociales détentrices du fonds de commerce de votre MH, seuls votre CV, les statuts modifiés et la photocopie de votre pièce d’identité sera nécessaire.

Dorénavant, un nouvelle nomenclature des établissements touristiques reconnus et autorisés a vu le jour. Et un cahier des charges pour chaque type d’établissement a été prévu. Serez-vous l’exploitant d’une maison d’hôtes de 1 à 5 étoiles ? Ou l’exploitant d’un riad  (de 3 à 5 étoiles et Luxe). Le ministère du Tourisme Marocain a mis à notre disposition un site internet dédié « aux procédures de classement provisoire et d’autorisation d’exploiter ». Ces procédures concernent pour le moment uniquement les nouvelles demandes de classement.

En voici le lien :

https://mtaess.gov.ma/fr/procedure-classement-provisoire-autorisation-exploitation

C’est très précieux pour toute personne désireuse de transformer un riad d’habitation ou une ruine ou encore un terrain en maison d’hôtes. Le cahier des charges auquel il faut répondre pour espérer obtenir l’agrément maison d’hôtes ou riad y est très clair.

Les MH déjà autorisées feront l’objet de nouveaux classements selon ce cahier des charges, mais nous ne savons pas à partir de quand. La mise en place de services dédiés sera probablement longue et compliquée. En attendant, les riads déjà classés en MH peuvent continuer leur exploitation avec leur agrément de 1^ère ou 2^ème catégorie.