Investir dans un riad à Marrakech ? C’est le moment !
12 octobre 2019
Marrakech est devenue une destination phare des touristes occidentaux (1) : pour des raisons de proximité géographique ou linguistique, pour le soleil et pour le dépaysement, pour la sécurité, pour la créativité de l’artisanat et le « fait-main » au top des tendances, pour la gastronomie et pour la fête, pour les activités de plein air : golf, polo, équitation, randonnée, waky, quad, moto, trial…, pour des événements privés inoubliables (mariages, anniversaires…), ou professionnels et politiques (incentive, coaching, compétitions sportives, conférences, sommets…), pour ses festivals (Marrakech du Rire ou FIFM pour ne citer que les plus célèbres), pour ses compétitions internationales (WTCR et Formule E lors des Grand Prix de Marrakech, Polo : Marrakech Polo Patrons Tour, tennis avec la seule épreuve ATP du continent africain, Judo et une compétition mondiale depuis 2017, la Nomads Run avec déjà 8 éditions et pour partenaires les hôtels les plus prestigieux de Marrakech : La Mamounia, Royal Mansour, Fairmont, Mandarin oriental, avec un départ du non moins prestigieux hôtel de charme, insolite et confidentiel La Pause, sur le somptueux site lunaire du Désert d’Agafay à 30mn de Marrakech.)…
Retour en arrière : au début des années 2000, les Riads deviennent un « must have », ces vieilles bâtisses pleines de charme, cachées au détour des venelles, organisées autour de leur patio, ces carrés de ciel bleu, au cœur de la fourmilière de la Médina. Si calmes et apaisants. Ils se négocient pour rien, les travaux restent raisonnables, et le résultat est l’aboutissement d’un rêve.
Les prix flambent, (jusqu’à 30% par an de 2000 à 2008), portés par une tendance immobilière à la hausse en Europe et aux Etats-Unis.
Les marocains, puis les étrangers vendent leurs Riads, maisons de charme et maisons d’hôtes et encaissent de belles plus-values.
2008, la cassure :
La crise aux Etats Unis est annoncée. Les robinets des crédits à tout-va se ferment. Certaines banques font faillite. De nombreux particuliers sont en situation de bankrupt. L’Espagne est sévèrement touchée. L’Italie voit apparaître de nouvelles taxes. La France entre en récession. Les agences immobilières à Marrakech en ressentent immédiatement l’effet : les acquéreurs étrangers se raréfient.
En parallèle de cette cassure économique globale ayant ébranlé les marchés immobiliers d’occident, et en écho le marché des Riads à Marrakech, un risque politico-social majeur, local celui-ci, voit le jour : le Maroc connaitra-t-il son printemps arabe ? La Tunisie d’abord, l’Egypte et la Lybie ensuite, entrent en révolution… Suit le chaos dans ces pays…En février 2011, les marocains sortent dans la rue. Sa Majesté le roi Mohamed VI réagit en Monarque éclairé. Le peuple s’apaise…Certains investisseurs étrangers se demandent cependant si le Maroc est un pays sûr. Ils doutent beaucoup avant d’investir. Notre agence immobilière se voit régulièrement demander si le Maroc restera stable. Bien sûr, nous l’espérions, mais qui pouvait le garantir ?
Troisième facteur de crise du tourisme et de l’immobilier : Daech et ses attentats en Europe. Quel rapport avec le Maroc me direz-vous ? Ces attentats pénalisent injustement le Maroc touristique et Marrakech en particulier. Les marocains ont mauvaise presse aux yeux de certains occidentaux. Ceux-ci ressentent un danger à se rendre au Maroc. Pourtant le Maroc est un pays des plus surs. Un attentat a bien eu lieu sur la place Jemâa el Fna en Avril 2011, faisant 17 morts. Depuis, le ministère de l’Intérieur n’a eu de cesse de traquer les groupes terroristes en constitution. Les Services Secrets marocains ont été salués et remerciés (2), notamment par le ministère français de l’Intérieur pour leur aide probante et aucun autre attentat n’a eu lieu au Maroc depuis.
Malgré tout, une forme de terreur règne et constitue un frein de plus à l’investissement des particuliers dans les riads.
Les prix commencent à baisser à partir de 2009, mais on parle encore de coup immobilier, c’est au cas par cas.
Puis d’année en année, le marché baissier s’installe, et de 2008 à 1017 c’est entre 10% et et 50% de baisse selon les biens : surface, quartier, emplacement dans le quartier, état et niveau des prestations. Les biens les moins bien lotis sont ceux qui décotent le plus.
Il faut attendre 2016 pour que la confiance revienne. L’organisation sans faute de la Cop 22 redore le blason de Marrakech. On y découvre, sur les télés du monde entier, une ville lumière, musulmane, en paix et ne semblant manquer de rien.
A partir de 2017, c’est le retour confirmé de la confiance. On ne demande plus à notre agence immobilière si les prix vont encore baisser ou si le Maroc risque une déstabilisation politique.
Les investisseurs ont du choix, trouvent leur bonheur et achètent.
De 2008 à 2016, le marché des petits investisseurs privés étrangers connaît une récession (raréfaction des acquéreurs et baisse de prix/m2), mais les investissements institutionnels et gros investissements privés du monde entier, eux, continuent à affluer. Le Maroc en général et Marrakech en particulier poursuivent leurs efforts d’amélioration.
Les infrastructures ont été une priorité pendant la décennie 2008/2018. La médina de Marrakech en est un exemple parlant : les anciens égouts sont entièrement refaits, la pression d’eau est digne d’une métropole moderne (fini les surpresseurs d’eau et réserves d’eau qui devaient être prévus dans les rénovations et constructions neuves des riads) et le réseau électrique approvisionne une demande pourtant multipliée par 3 (Ah il est loin le 31 Décembre 2004 où toute la médina était à la bougie, faute d’électricité par incapacité à fournir la demande). Des travaux de fonds ont été réalisés. Le plan de ville est revu pour faciliter la circulation, le parc auto étant lui-même en forte croissance. Les routes sont élargies, sécurisées. Les pistes sont goudronnées afin de désenclaver les villages. Le réseau téléphonique et internet est à la pointe dans et autour de la ville de Marrakech.
Une des conséquences de ces améliorations structurelles : quand on achète un riad à Marrakech aujourd’hui, on en bénéficie, sans le savoir.
En 2018, les acquéreurs de biens en médina se multiplient : petites maisons traditionnelles à retaper, maisons de charme 0 travaux, riads et maisons d’hôtes de luxe : tout se vend à nouveau, du style le plus traditionnel au plus contemporain. Fin 2018 et début 2019 : la tendance se confirme et se renforce. Un nouveau boom est là : les acquéreurs reviennent nombreux, du monde entier, avec tout type de budget : le cœur du marché de 100 000 à 260 000 euros, mais aussi de plus gros investisseurs visent des maisons d’hôtes de 8 à 10 chambre autour de 1 000 000 euros. Le ROI est parlant, pas d’hésitation !
Ils sont confiants, motivés, enthousiastes et heureux de trouver leur bonheur. Ils ont du choix, beaucoup de biens sont sur le marché. Le marché est hyper qualitatif et début 2019, les prix n’ont pas encore remonté.
Alors n’hésitez pas vous aussi à venir nous rencontrer, au sein de notre agence immobilière à Marrakech : Côté Médina c’est une expertise de terrain depuis 2001.